Costurile platite la semnarea contractelor de credite ipotecare au avansat puternic in ultimii ani, fara ca bancile sa ofere servicii suplimentare. Tarifele au copiat tendinta preturilor la case, devenind la fel de supraevaluate.
Creditul ipotecar este, fara indoiala, cel mai complex imprumut pe care o banca il acorda persoanelor fizice. Sumele mari finantate fac ca bancile sa fie mult mai atente atunci cand evalueaza capacitatea de rambursare a solicitantilor, iar documentatia devine inevitabil mai stufoasa. Parcurgerea procedurilor necesare genereaza o serie de cheltuieli pentru institutiile financiare, pe care ele si le acopera prin intermediul comisioanelor de acordare a creditelor.
Aceeasi procedura pe bani mai multi
In medie, nivelul comisionului se situeaza la 2% din suma imprumutata. Chiar daca valoarea sa procentuala este scazuta, sumele mari imprumutate aduc bancilor castiguri importante, in timp ce clientii ajung sa achite costuri exagerat de mari. De exemplu, la un credit de 50.000 euro, comisionul se ridica la 1.000 euro, iar daca se imprumuta 100.000 euro, clientul datoreaza bancii 2.000 euro.
Si nu trebuie uitat ca institutiile financiare acorda imprumuturi pentru case si de 200.000-300.000 euro, cazuri in care acordarea creditului produce costuri pentru clienti de 4.000-6.000 euro.
In acest context, este greu de imaginat ce cheltuieli poate suporta o banca cu procesarea unui dosar de credit care sa justifice in final incasarea unor comisioane atat de ridicate.
In principiu, procedura de acordare a unui imprumut este aceeasi indiferent de valoarea sa, astfel ca ofiterii de credit nu lucreaza neaparat mai mult timp la un credit pentru casa de 50.000 euro decat la unul de 100.000 euro.
In general, dosarul de credit trebuie sa cuprinda documentele care atesta veniturile realizate, actele de proprietate ale bunului cu care se garanteaza imprumutul, dovada constituirii avansului si un precontract de vanzare-cumparare pentru imobilul cumparat. Iar procedura este cam aceeasi la toate institutiile financiare.
Totodata, merita semnalat ca majoritatea bancilor construiesc comisionul de acordare luand in calcul si o suma minima. Aceasta isi face aparitia atunci cand valoarea creditului este prea mica, iar comisionul stabilit procentual cade sub limita acceptata de banca. Astfel, rostul sumei minime este de a asigura bancii un castig minim pentru a-si acoperi cheltuielile si, eventual, un mic profit, in orice situatie.
La Piraeus Bank, acest comision nu poate fi mai mic de 100 euro, la Alpha Bank - de 120 euro, la BRD - de 200 euro, iar la UniCredit Tiriac Bank - de 250 euro.
Efecte secundare ale febrei imobiliare
In timpul acesta, suma maxima pe care bancile o pot incasa nu are un plafon similar. Si cum preturile la case au crescut extrem de mult in ultimii ani, clientii au ajuns sa plateasca „tarife speculative“, deoarece valoarea comisionului a fost propulsata de boom-ul imobiliar. In 2003-2004, un apartament cu doua camere dintr-un cartier muncitoresc din Bucuresti costa in jur de 15.000-20.000. Acum acelasi imobil valoreaza 80.000-100.000 euro. Prin urmare, comisionul de acordare solicitat de banci la un credit cu un avans de 25% a urcat de la 200 la 1.200 euro, doar pentru ca locuintele s-au scumpit.
In mod normal, comisioanele de acordare ar fi trebuit sa aiba un plafon maxim, astfel incat ele sa nu devina exagerat de mari. O astfel de structura a comisioanelor incepe sa fie practicata, de altfel, pana si de agentiile imobiliare, care isi reduc in multe cazuri nivelul comisionului de intermediere - de la 3 pana la 1% - in functie de valoarea tranzactiilor.
In Occident, comisioanele excesive platite la acordarea unui credit reprezinta chiar un semnal de alarma ca imprumutul este prea scump. De exemplu, legislatia privind creditul ipotecar din Statele Unite obliga bancile sa dezvaluie mai multe detalii despre produsul oferit daca acesta are comisioane de acordare mai mari decat limita maxima stabilita. Acest prag este actualizat anual de Federal Reserve, pentru a tine cont de rata inflatiei. Ultima ajustare a avut loc la 1 ianuarie 2008, cand plafonul a fost urcat la 561 dolari.
Daca un produs are comisioane de acordare mai mari, atunci creditul intra oficial in categoria imprumuturilor scumpe, iar banca este impiedicata sa includa anumite clauze in contract si trebuie sa explice clientului mai bine riscurile la care se expune. Solicitantul primeste un avertisment scris ca daca nu-si va plati ratele la timp va pierde casa si are la dispozitie trei zile pentru a analiza contractul. Scopul urmarit este ca persoanele care solicita credite scumpe sa fie pe deplin informate asupra consecintelor atunci cand imprumuta bani.
