De o buna bucata de timp, pe piata locuintelor din tara exista o noua categorie de afaceristi. Fara firme-paravan inregistrate in paradisuri fiscale, fara relatii in structurile Guvernului sau ale societatilor cu capital de stat, noii afaceristi reusesc sa dea mici tunuri speculand cu siretenie disperarea unor concetateni dornici sa devina proprietari de apartamente.
„Vanzatorul ne-a marit pretul in momentul semnarii actelor“, ori „proprietarul a cerut mai mult dupa ce am primit acordul bancii“, sunt ofuri auzite tot mai des din partea prietenilor, colegilor, rudelor sau vecinilor care au incercat sau incearca sa cumpere o locuinta la bloc.
Situatie mai mult decat neplacuta, mai ales atunci cand cumparatorul a ajuns deja la limita cu gradul de indatorare fata de banca. De cele mai multe ori, un solicitant de credit se vede nevoit sa refuze continuarea tranzactiei, caz in care pierde.
Daca nu s-a asigurat prin antecontract de riscul de neobtinere a creditului ipotecar, pierde de doua ori: avansul platit, care poate varia de la 1.000 la 5.000 euro, si banii achitati pentru procedura premergatoare accesarii creditului, respectiv onorariile evaluatorului si notarului.
Valeria Tudor, coordonator departament rezidential EuroMetropola, spune ca fenomenul „razgandacilor“ a luat amploare in ultimul timp. In momentul in care, in sfarsit, au gasit casa mult visata, „nenumarati clienti se lovesc de impedimentele pe care le presupune actiunea de tranzactionare. Multi se confrunta cu pierderea locuintei din cauza proprietarului, care se hotaraste sa o propuna spre vanzare la un pret superior celui negociat sau finalizeaza actiunea cu un alt cumparator“.
Cum actioneaza „razgandacii“
Exista o cutuma pe piata imobiliara care aminteste intr-un fel de cea care domina comertul din marele bazar de la Istanbul. Preturile de strigare reprezinta punctul de plecare intr-o negociere, iar costul final este, de regula, mai mic fata de cel afisat.
Proprietarii si cumparatorii cunosc cutuma si, de aceea, primii solicita cu aproximativ 10% mai mult, pentru a-si asigura o marja de negociere, iar cei din urma pleaca de la premisa ca se poate obtine un pret mai mic. In urma cu trei-cinci ani, situatiile in care proprietarii se razgandeau si mareau pretul pentru care batusera palma cu un cumparator erau foarte rare. Dar lucrurile s-au schimbat; si nu in bine.
Sunt doua metode clasice prin care proprietarul reuseste nu doar sa pastreze pretul de strigare, ci chiar sa-l umfle cu 5-10%. Alegerea momentului este facuta cu abilitate, fiind preferate fazele avansate ale tranzactiei. Bucuresteanul Mircea Dima a batut palma pentru un apartament de trei camere pe care urma sa-l cumpere cu 98.000 euro.
A platit evaluatorul, onorariul notarului care a facut antecontractul si a mai achitat si un avans proprietarului. A depus apoi dosarul de credit la banca, iar peste doua luni, cand a primit acordul de creditare din partea bancii, a comunicat stirea proprietarului.
Atunci a aflat ca pretul initial stabilit a fost marit de proprietar cu 5.000 de euro. Tranzactia a picat. Timp pierdut, bani irositi. Totusi, a reusit sa recupereze banii platiti cu titlu de avans, gratie clauzelor din antecontractul semnat in fata notarului.
In faza premergatoare obtinerii unui credit, cheltuielile pe care le suporta un cumparator pot fi destul de mari, in functie de valoarea proprietatii pentru a carei achizitie se solicita imprumut. Dragos Mustatea, evaluator acreditat, spune ca fiecare banca impune un nivel minim al onorariului, diferentele fiind foarte stranse.
Astfel, pentru evaluarea apartamentelor din blocurile vechi, onorariile platite evaluatorilor variaza intre 300 si 360 lei. In cazul tranzactiilor care implica un credit bancar, evaluarea locuintei este obligatorie, acesta fiind un cost pe care il suporta cumparatorul.
Daca partile ajung la un acord si semneaza un antecontract de vanzare-cumparare in fata notarului, cumparatorul va plati si contravaloarea onorariului notarului, sume care pleaca de la cel putin 60 lei.
O alta metoda de umflare a pretului este licitarea de fata cu cel care vrea sa cumpere. Practic, asta are loc in felul urmator.
Proprietarul obtine o promisiune ferma de cum-parare din partea clientului. Apoi, de fata cu cumparatorul, apeleaza telefonic un alt client cu care a avut anterior un acord verbal similar. Urmeaza un dialog de genul: „Auziti, am un client care imi ofera cu 2.000 mai mult? Poftim, puteti oferi 2.500?“. Nimeni nu stie daca la celalalt capat al firului se afla un client real sau fictiv, cert este ca de multe ori acest truc il obliga pe cumparator sa supraliciteze.
Penalizari pentru afaceri ratate
Pentru a avea convingerea ca vanzatorul nu se va razgandi asupra pretului de tranzactionare si vanzarii proprietatii pe care o detine, se recomanda cumparatorului sa recurga la o procedura legala. Varianta ideala este sa se incheie un acord de vointa cu vanzatorul, ceea ce implica semnarea unui antecontract de vanzare-cumparare, sustine Valeria Tudor, de la EuroMetropola.
Mircea Dima, desi a avut un antecontract semnat in fata notarului, nu a fost pe deplin acoperit deoarece nu a inclus sanctiuni pentru cazul in care proprietarul se va razgandi asupra pretului.
Consultantii imobiliari spun ca la semnarea antecontractului trebuie sa fie incluse clauzele de sanctionare in caz de culpabilitate la nerealizarea vanzarii. Astfel, in cazul in care cumparatorul incalca o conditie, vanzatorul poate anula contractul, iar cumparatorul poate pierde suma platita cu titlu de avans.
La randul lui, cumparatorul poate si el anula acest document, poate recupera avansul si chiar dublul acestei sume, ca sanctiune civila, daca vanzatorul nu indeplineste una dintre conditiile notate la sectiunea de raspundere contractuala. In acest act premergator contractului de vanzare-cumparare se stabilesc obligatiile legate de pret, cuantumul avansului, obiectul tranzactionat, termenul de incheiere al contractului de vanzare-cumparare, dar si modalitatea de plata.
Acesti termeni contractuali se stabilesc strict intre parti si numai cu acordul partilor. Nici notarul, in prezenta caruia se semneaza antecontractul, dar nici agentia imobiliara care intermediaza tranzactia nu pot impune reguli.
